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【金茂三亚·天鹭满湾】央企金茂·首个度假满系作品建面约110-185㎡ 奢感酒店度假住区
金茂度假满系·奢感酒店式平层大宅【项目地址】中国·三亚·崖州湾科技城【营销中心】三亚市崖州区南繁科创中心【占地面积】约2.9万㎡【总户数】483户【产权年限】70年【交房标准】精装交付【绿化率】约40%【容积率】约2.2【梯户比】一梯一户【开发商】三亚南繁繁茂置业有限公司【产品面积】建面约110㎡ / 127㎡ / 143㎡ / 185㎡【物业管理】金茂服务
天鹭满湾建筑设计独具匠心，其灵感源自邮轮曲线，塔冠造型轻盈独特，外立面韵律感十足，艺术门庭对标三亚嘉佩乐度假酒店迎宾同款，7.5m 挑高彰显尊贵。社区容积率 2.2，绿化率 40%，栋栋皆楼王，户户享双景，视线 遮挡，下沉庭院、首层花园、屋顶茶园的设计理念，让居民仿若置身三维立体滨海花园。
项目内部配套丰富，2300㎡酒店化雨林会馆涵盖雨林食堂、私宴厅、行政酒廊、健身房、棋牌室、儿童乐园等多种空间，为业主打造多元的满 CLUB 度假生活。同时，秉持 “将度假酒店体验融入日常生活” 的理念，借鉴丽思卡尔顿、万豪等知名酒店打造五星级标准会所功能体系，满足不同年龄段业主需求。
三亚——世界级旅游度假圣地• 北纬18°，国内唯一热带海岛城市年均气温约25℃左右，全年日照约2534小时，森林覆盖率约62%，负氧离子含量约20000个/m³，空气质量优良率接近100%，水质达标率约100%。• 约209公里海岸线，处处皆风景碧海蓝天白沙滩，微风轻浪晚斜阳，无论何时，漫步在三亚的海边，随手一拍，回眸一望，处处都是醉人的美景。• 超级免税购物天堂，同频全球购物体验三亚设有海棠湾国际免税城、三亚海旅免税城、中服三亚国际免税购物公园和三亚凤凰机场免税店，四大免税购物中心，尽情选购全球一线大度假产品体系，顶级的旅游体验96家五星级酒店，2家七星级酒店，6个5A级景区，4套度假产品体系，尽兴享受一场淋漓尽致的度假。
4.0湾区时代的核心• 独一无二的科创大城基于南繁的温度，落地的南繁科技城，是守护国家粮食安全，保护“中国饭碗”最坚实的底座。基于南海的深度，落地的深海科技城，更是为建设海洋强国与深海战略提供了重要的战略保障。
• 成熟的城市生活配套【全维交通体系】凤凰机场：直线km崖州高铁站：直线km崖州湾站：直线km(建设中）
• 顶级的科创人才圈层入驻到崖州湾科技城的国家两院院士5人，另有36位种业、海洋、生命科学领域院士长期合作开展科学研究、成果转化及应用示范工作；在读博士后306人，在读博士1060人，引入高层次人才5404人；上海交通大学、浙江大学、武汉理工大学、中国海洋大学等18家高校开展人才培养和科研工作。（以上数据截至2024年7月，数据来源：崖州湾管理局）
土地月报｜地市延续控量提质，成交建面同比下降而金额增长（2025年5月）
2025年5月，土地市场成交规模延续量缩价涨态势。据月末快报数据，5月土地成交建筑面积同比下降18%，成交金额同比增长12%，连续5个月建面回落而金额上升。截至5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。本月平均溢价率达到7.2%，环比下降了1.9个百分点，但北京、上海等核心城市仍成交了多宗高溢价地块，本月一线月份以来，中央宏观调控重点着力金融政策稳预期，持续改善行业资金面压力，并发文推进城市更新，为行业发展带来新的增长动能。
供求：面积同比回落而金额增长，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%。成交建筑面积2826万平方米，同比下降18%，成交金额807亿元，同比增长12%。
分布：一二线量价同比均增，三四线量价同比延续回落。成交建面方面，三四线%，一二线%；成交金额方面，三四线%。
2025年5月土地市场延续缩量，全国300城经营性用地供应建筑面积4813万平方米，同比下降19.3%，成交2826万平方米，同比下降18%，供求规模连续5个月同比负增长。但成交金额同比增长12%至807亿元，优质土地成交带动成交金额同比增长，凸显控量提质的供应策略。各能级城市走向分化，交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。
联系中央部委表态来看，本月自然资源部分别在本部门例行发布会，和国新办五部委联合发布会上两次表态，要全力支持好城市更新，推动城市高质量发展，让资源用起来，总结推广正在开展的43个低效用地再开发试点城市经验。随着城市更新工作的加快推进，与之相关的政府回购类保障房宅地、以及大量优质核心板块的净地出让有望增多，为2025年土地市场带来更多优质的增量土地供应，并进一步促进行业交易规模的稳定和供求预期的改善。
土地供应方面，截至2025年5月25日，本月土地供应建筑面积4813万平方米，环比上月同期上升10%，同比下降19.3%。当前行业正处在去库存的深水区，虽然大部分城市的狭义库存指标均有明显改善，但广义库存规模仍在持续高位。正如我们预期，各地供地规模均控制在最低水平，仅保证少数优质土地和重大项目的供应，本月土地供应规模继续同比回落。
至截稿时，一线城市中京沪穗深均有宅地供应，上海出让底价最高，广州其次，北京、深圳均只挂牌了1宗宅地。具体来看，上海于5月14日集中供应10宗宅地，合计出让底价185亿元，挂牌截止日期为6月19日，大多数地块容积率不高于2.5。其中杨浦区东外滩宅地出让单价最高，起拍楼板价达到7.3万元/平方米，出让底价26.76亿元。该地块处于上海中高端住宅聚集区，交通、生态、商业、医疗配套成熟。目前周边优质新房售价可达12万元/平方米以上。广州挂牌5宗宅地，合计出让底价39亿元，其中花都区中轴线万元/平方米。地块位于花都中轴线文旅城板块，双轨交覆盖，周边教育集群密集，商业配套完善，医疗资源丰富，且1.02超低容积率可打造高端低密产品。目前周边高层产品售价可达2万元/平方米，低密优质产品售价可达2.5万元/平方米以上。
成都成华区宅地出让底价最高，达到19.7亿元，位于八里庄-二仙桥板块，容积率2，起拍楼板价1.4万元/平方米。地块位于板块核心区位，周边教育、交通、公园等配套成熟，医疗配套规划等级较高，距离最近的大型商业体大约1.3公里左右。目前临近的招商项目售价在3万元/左右。天津河西区挂牌一宗宅地，出让底价17.5亿元，起拍楼板价1.8万元/平方米，容积率2.0。地块为新梅区的稀缺低密住宅用地，且紧邻地铁6号线号线渌水道站，交通便利，周边有天津梅江环宇城等商业配套，以及太湖路公园、新梅江中央绿轴公园等生态资源，商业和休闲配套较为完善。目前周边在开发和在售新房项目较多，优质项目售价可达4万元/平方米左右。
本月的自然资源部例行发布会中，国土空间规划局对2025年最新《国土空间规划城市体检评估规程》进行了官方解读。在提高土地使用效率方面，表示将引导大中小城市和小城镇协调发展，集约紧凑布局，精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。与中央、国务院发布的城市更新行动文件一致，随着城市土地要素的利用率进一步提升，2025年土地市场有望在保持合理低位、促进行业库存调整的基础之上，进一步提高新增供地的平均质量。
土地成交方面，截至5月25日，全国300城经营性土地招拍挂成交2826万平方米，同比下降18%，降幅较上月全月缩小了7个百分点，2025年以来，供应和成交规模已经连续5个月均现同比回落。本月成交金额807亿元，同比增长12%，土地成交延续缩量提质特征。本月上海、西安、杭州成交总价超过50亿元，成都、西安、杭州、青岛成交建面超过50万平方米。因优质宅地成交占比下降，本月平均楼板价2854元/平方米，环比下降6%，同比仍增长36%。
各能级城市表现显著分化，一二线城市交易规模同比正增，土拍热度也得以维持在10%左右，而三四线城市则持续收缩土拍规模，平均溢价率也进一步回落至4%以下。从积极的角度来看，三四线城市保持土地出让规模的持续低位，一方面说明2025年以来的专项债、中央转移支付等财政指标有效落地，地方财政压力更为吃紧的三四线城市从中获益；另一方面也代表着三四线库存压力正在持续快速减轻，有望促成更多核心板块的供求新平衡。一二线城市方面，当前平均溢价率虽然仍在高位，但可以看到高溢价地块仍集中在少数城市和优质板块，规划指标友好的宅地更受青睐，对于更多的城市而言，大量板块的供求关系仍需持续修复。譬如南京铁心桥宅地，虽处于城市目前为数不多的高流量健康板块，但由于开发条件较为苛刻，最终仍然只是底价拍出。接下来，随着城市更新行动任务的进一步分解和落实，预计土地市场中或将迎来更多确定性较强的有偿回购地块，以及成熟配套区域的优质宅地，2025年下半年土拍热度有望延续，三四线城市也会出现更多提振信心的土拍溢价信号。
市场热度方面，至截稿时5月平均溢价率为7.2%，延续回落趋势。一二线城市土拍仍维持热度，本月平均溢价率仍达到10%，延续了2025年以来的高位。随着各地年度供地清单中的优质地块逐渐卖出，再加之非热点地块成交占比的上升，土拍平均溢价率的回落仍在预料之中。本月上海、杭州、成都等热点城市平均溢价率均超过15%，武汉、石家庄溢价率也超过了5%，非热点城市的合适地块也拍出了高溢价，典型如重庆綦江区袖珍宅地，即拍出了51.4%的高溢价率，成交总价8443万元，平均楼板价2300元/平方米。得益于优质地块热度的维持，以及投资信心的持续提振，2025年核心城市土地市场竞拍信心持续高位。武汉、石家庄、重庆等城市也持续有高溢价土拍成交。
联系近期宏观政策及行业稳市场发展走向来看，随着城市更新进程的加快推进，专项债收储、闲置土地回收、保障房收储等举措对潜在库存指标的改善，再加之一揽子金融政策对于企业投资、购房者信贷的支持，在城市更新、库存调整、融资扶持、需求提振等多方面共同发力之下，2025年有望在更多城市空间网格达成供求预期的新平衡，土拍热度也有望进一步向更多城市、更多小板块蔓延。
5月份高总价宅地数量延续低位，连续两个月总价榜首地块成交价不足50亿元。重点地块的单幅成交金额下降，不仅有助于减轻企业融资压力，也有利于缩短单个项目的开发周期，避免形成新的长期潜在库存。总价TOP10中，上海、杭州占据六席。榜首为北京海淀区四季青地块，成交总价45亿元，溢价率12%，楼板价7.8万元/平方米，由保利和北京建工联合体竞得，为西四环外低密住宅用地，周边各类配套成熟。排在第二的是上海杨浦区地块，也是本轮上海集中土拍中热度最高的宅地，溢价率达到26%。总价TOP10中有部分宅地为底价成交，大多因为开发难度较大而热度不高，如南京铁心桥地块要求接受城市更新改造指挥部全程监管；上海虹口地块形状狭长，容积率6.2，捆绑100%自持商业，且需平衡历史保护与高密度开发；杭州钱塘区地块容积率虽然只有1.08，但由于商住混合，需自持比例较高而最终底价成交。
随着各地年度规划发展计划的推进，重点建设项目陆续迎来出让，在更高的开发和运营要求之下，重点地块由意向企业底价竞得的情况自然更加常见，这并不能代表投资方信心的回落。反而是这些开发难度较高的地块能够在当前市场环境下顺利出让，在一定程度上反映了市场稳信心进程的有效推进。随着中央部委发起的城市更新行动的加速落地，预计年内还会有更多开发难度较高的重大项目入市，高总价地块中的底价或低溢价成交也会更加常见。
单价榜方面，北外滩集团底价竞得的上海虹口区宅地排在第一，住宅部分平均楼板价8.8万元/平方米，周边新房售价大约15万元/平方米。上海杨浦区地块排在第二，经72轮竞价后由保利置业以42.41亿元竞得，溢价率26.3%，平均楼板价8万元/平方米，刷新定海社区板块地价纪录。北京海淀地块排在第三，平均楼板价7.8万元/平方米。其余地块平均楼板价均在5万元/平方米以下。